Un taux d’endettement, ça ne se devine pas à l’œil nu. Pourtant, il suffit parfois d’un détail oublié dans la déclaration de revenus pour voir s’envoler un crédit convoité. Salaires, pensions, loyers encaissés, allocations : chaque ligne compte, et certaines pèsent bien plus lourd qu’on ne l’imagine, surtout aux yeux d’un banquier qui ne laisse rien passer.
Derrière une addition qui semble anodine, la liste des revenus pris en compte pour décrocher un prêt immobilier réserve son lot de surprises. Un petit job en extra ? Parfois, c’est ce revenu discret qui fait pencher la balance et transforme un refus en accord. La face cachée du calcul mérite qu’on l’explore, quitte à bousculer quelques certitudes.
Plan de l'article
Comprendre le taux d’endettement : un indicateur clé pour votre projet
Impossible d’obtenir un crédit immobilier sans passer le cap du taux d’endettement. Ce chiffre, scruté à la loupe par les banques, reflète la part de vos charges fixes (mensualités de prêts, pensions versées, loyer) rapportée à vos revenus nets mensuels. La règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose de ne pas dépasser 35 % des revenus nets. Aujourd’hui, rares sont les établissements bancaires qui s’en écartent.
| Élément | Pris en compte dans le calcul ? |
|---|---|
| Mensualité de prêt | Oui |
| Loyer (si locataire) | Oui |
| Dépenses courantes (alimentation, énergie …) | Non |
Votre capacité d’emprunt dépend directement de ce taux. Un taux d’endettement contenu vous laisse plus de marge pour emprunter, tandis qu’un taux élevé verrouille rapidement l’accès au crédit. Les banques ne se limitent pas à ce ratio : elles examinent aussi le reste à vivre, soit ce que vous conservez chaque mois une fois toutes les charges fixes réglées. Si ce reste à vivre est jugé suffisant, il peut ouvrir la porte à un financement, même dans des cas « hors norme » pour de hauts revenus ou des profils patrimoniaux.
Quelques leviers permettent d’ajuster la donne :
- Allonger la durée des remboursements avec un regroupement de crédits peut abaisser le taux d’endettement.
- Augmenter son apport personnel ou mettre en avant ses revenus locatifs donne plus de poids au dossier.
Chaque banque applique sa propre grille, mais le taux d’endettement reste le juge de paix. Si vous passez la limite, le spectre du surendettement plane, et la réponse négative n’est jamais loin.
Quels revenus les banques prennent-elles réellement en compte ?
Les banques ne gardent que les revenus stables et réguliers pour leur calcul. Salaires nets, pensions de retraite, rentes viagères ou AAH (allocation d’adulte handicapé) forment le socle du dossier. CDI, fonctionnaires, pensions garanties : ces profils passent sans accroc. Pour les travailleurs indépendants ou les personnes en contrat précaire (CDD, intérim), la banque calcule souvent une moyenne sur trois années pour juger la stabilité.
Les revenus locatifs sont retenus, mais seulement à hauteur de 70 % de leur montant brut, afin d’anticiper les éventuels loyers impayés ou périodes sans locataire. Pensions alimentaires perçues ? Oui, à condition que leur régularité soit démontrée noir sur blanc.
Voici ce qui distingue les revenus intégrés des autres :
- Les primes contractuelles (mentionnées dans le contrat de travail) sont prises en compte, contrairement aux primes exceptionnelles ou variables.
- Les aides sociales ponctuelles, indemnités professionnelles et heures supplémentaires sont systématiquement écartées.
La solidité d’un dossier repose sur la nature, l’ancienneté et la régularité des ressources. Les revenus irréguliers, notamment pour les entrepreneurs, font l’objet d’une attention soutenue et la prudence domine toujours l’analyse bancaire.
Liste complète des revenus intégrés (et exclus) dans le calcul
Pour déterminer la capacité d’emprunt, les banques s’appuient sur des critères stricts et n’acceptent que certains types de ressources. Les revenus à retenir sont ceux qui sont réguliers, identifiables et qui durent dans le temps :
- Salaires nets (hors primes exceptionnelles)
- Primes contractuelles stipulées dans le contrat de travail
- Pensions de retraite et rentes viagères
- Allocations d’adulte handicapé (AAH)
- Revenus locatifs (retenus à 70 % pour anticiper les aléas)
- Pensions alimentaires perçues si justifiées par une décision de justice
- Revenus d’entrepreneurs ou de travailleurs non-salariés (moyenne des trois derniers bilans fiscaux)
- Revenus de CDD ou d’intérim (moyenne sur trois ans, rarement valorisés au-delà de 50 %)
Certains revenus, quoi qu’il arrive, restent à l’écart du calcul :
- Aides sociales temporaires (RSA, allocations chômage, aides ponctuelles)
- Primes exceptionnelles ou variables, non prévues dans le contrat
- Heures supplémentaires ou indemnités professionnelles
La prime d’activité n’est prise en compte que par une minorité de banques. Quant aux revenus locatifs issus d’investissements récents, ils sont ignorés tant qu’aucun loyer n’a été encaissé. Ce qui compte, c’est la capacité à prouver la régularité de chaque ressource. Le reste à vivre, soit la somme qu’il vous reste après toutes les charges fixes, garde un poids considérable dans la décision finale.
Pourquoi bien identifier ses revenus peut faire la différence lors d’une demande de crédit
Tout se joue sur la qualité des justificatifs de revenus fournis à la banque. Chaque euro prouvé, par bulletins de salaire, avis d’imposition, attestations de pension, relevés de loyers, consolide votre profil et rassure l’établissement prêteur sur votre capacité de remboursement.
- Un dossier où chaque ressource est clairement documentée augmente vos chances d’obtenir le prêt espéré.
- Classez vos justificatifs de manière à distinguer les revenus récurrents des flux ponctuels ou variables.
Beaucoup laissent filer des opportunités à cause d’un dossier mal ficelé. Un revenu mal identifié, jugé trop incertain, disparaît du radar de la banque et le montant empruntable s’effondre d’un coup. Pour les situations complexes, entrepreneurs, personnes aux revenus multiples, investisseurs,, faire appel à un courtier peut changer la donne. Ce professionnel sait mettre en avant chaque source de revenu, affiner le calcul du taux d’endettement et lever les freins des banques. Il valorise ce qui peut l’être et défend la prise en compte de recettes annexes.
Préparer soigneusement son dossier financier et justifier chaque revenu, c’est maximiser son potentiel d’emprunt et négocier de meilleures conditions. Ceux qui s’y attellent sérieusement voient leur projet avancer, pendant que d’autres restent sur le quai, à regarder les opportunités leur filer sous le nez.