Depuis le 1er janvier 2028, certains logements ne peuvent plus être proposés à la location, même pour un bail de courte durée. L’interdiction ne concerne pas uniquement les biens classés G sur le diagnostic de performance énergétique, mais s’étend aussi à certaines situations spécifiques, souvent méconnues des propriétaires.Une dérogation existe pour les logements soumis à des contraintes techniques empêchant toute rénovation, sous réserve d’une demande dûment justifiée. Les critères de décence sont renforcés et la liste des diagnostics obligatoires s’est allongée. Les sanctions, en cas de non-respect, incluent la suspension pure et simple du contrat de location.
Ce que dit la loi sur la location des maisons en 2028 : évolutions et enjeux
La loi Climat et Résilience a redéfini le cadre de la location immobilière en France avec un niveau d’exigence inédit. Louer un logement classé G, le fameux badge de passoire thermique, c’est désormais hors-jeu. Mais ce n’est que la partie visible de l’iceberg : tout logement considéré comme « indécent » selon des critères renforcés doit sortir du marché locatif. Quelle que soit la ruse, le manque d’isolation ou un chauffage en déroute ne passent plus.
Le législateur ne s’arrête plus à l’étiquette DPE. Chauffage vétuste, consommation excessive ou ventilation à la traîne : une faille suffit à faire basculer un bien dans l’illicite. La notion de décence a pris de l’ampleur : murs mal isolés, vieilles fenêtres, humidité chronique, ou radiateur muet, ce sont autant de raisons d’exclure le logement de la location. Les règles englobent désormais tout ce qui affecte la qualité de vie.
À titre d’exemple, voici les principales situations aujourd’hui interdites à la location :
- Logements classés G : sortir du marché sans délai
- Biens présentant des risques sanitaires (humidité, plomb, amiante) : interdits de location
- Logements avec chauffage défaillant : non conformes et non louables
L’époque où l’on pouvait fermer les yeux est révolue. Ces règles concernent aussi bien les maisons individuelles que les appartements. Dès lors qu’un logement ne remplit pas les critères, le bail s’arrête et le loyer tombe lui aussi aux oubliettes.
Quels diagnostics sont obligatoires pour louer un bien immobilier ?
Le parcours locatif s’accompagne désormais d’une collection de diagnostics immobiliers incontournables, à remettre avant toute signature. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) reste la clé d’entrée : aucun bail ne tient sans ce document. Il détermine d’ailleurs la possibilité même de louer un bien.
Autre impératif, le dossier de diagnostic technique (DDT). Il regroupe plusieurs contrôles, parmi lesquels : état des risques et pollutions, constat du risque d’exposition au plomb (CREP), diagnostic amiante pour les biens construits avant 1997, ou encore le plan d’exposition au bruit selon la localisation. Tous doivent être réalisés par un professionnel certifié. Aucun de ces documents n’est accessoire, leur absence ou leur défaut d’actualisation suffit à faire capoter un bail et expose le bailleur comme le locataire.
Une nouveauté est apparue depuis 2023 : pour tout logement individuel classé F ou G, un audit énergétique complet est exigé en cas de première mise en location. Plus détaillé que le DPE, il pointe précisément les travaux à entreprendre pour rendre le logement plus performant et transparent sur les plans sanitaire et environnemental.
Voici les éléments attendus avec le bail lors d’une location :
- DPE voire audit énergétique selon la classe énergétique
- État des risques et pollutions (ERP)
- CREP (plomb)
- Amiante (pour les bâtiments édifiés avant 1997)
- Plan d’exposition au bruit si le secteur l’exige
Un seul oubli ou oubli de validité peut permettre au locataire de contester le bail. Pour le propriétaire, chaque détail compte aujourd’hui pour garantir la légitimité de la location et conserver la confiance du locataire.
La liste complète des logements interdits à la location en 2028
Plus aucune tolérance pour les logements énergivores. Dès le 1er janvier 2028, tout bien classé G ou F disparaît du marché locatif : appartements, maisons, locations meublées, locations saisonnières, rien n’y échappe. Les plateformes de meublés de tourisme ne font pas exception.
Un bien est catégorisé passoire thermique dès lors que sa consommation annuelle excède 330 kWh/m² ou produit plus de 70 kg/m² de CO₂. Dans ce cas, le renouvellement ou la signature d’un bail est impossible : ces biens sont écartés car jugés indécents.
Pour dresser une synthèse, voici les logements désormais interdits à la location :
- Biens dont le DPE est G : bannis depuis 2025
- Biens classés F : interdits à partir du 1er janvier 2028
- Tous types de location sans discrimination : vide, meublé, saisonnier
La règle frappe sur tout le territoire. Les exceptions, très rares, ne concernent que quelques logements atypiques protégés par des contraintes architecturales ou patrimoniales, après démarches spécifiques. Pour le reste, la seule issue est la rénovation énergétique.
Propriétaires et locataires : comment anticiper et réagir face aux nouvelles interdictions ?
L’année 2028 arrive, les propriétaires bailleurs se retrouvent au pied du mur. Louer reste possible à une seule condition : un logement conforme. Faute de DPE à jour, pas de bail, pas d’assurance bailleur, ni même de calcul de loyer autorisé.
Lorsque le DPE tombe en F ou G, une seule priorité : engager des travaux de rénovation énergétique. Isolation, chauffage, ventilation, eau chaude… tout passe au crible, et il convient de cibler les interventions les plus efficaces. De nombreux dispositifs d’accompagnement existent pour aider financièrement : MaPrimeRénov’, prêts avantageux, aides diverses. Les structures spécialisées peuvent épauler dans la constitution de ces dossiers, étape par étape.
Les locataires, eux, disposent de leviers pour garantir leur droit à un logement digne. La mention « indécent » justifie une action contre le propriétaire, avec à la clé baisse de loyer ou indemnisation. Avant de signer quoi que ce soit, scruter précisément le DPE et les diagnostics joints au bail s’impose. Et si le doute est permis, demander un avis extérieur n’est jamais superflu.
Attention aux faiblesses du dossier : validité dépassée des diagnostics, oubli d’un contrôle incontournable, calcul erroné sur la rentabilité future. S’ajuster aux nouvelles régulations, c’est éviter la vacance prolongée, échapper à un conflit et viser la sérénité sur le long terme. La transformation du marché locatif est engagée. Demain, qui saura faire d’une contrainte la prochaine révolution de l’immobilier ?
