Un taux d’endettement, ça ne se devine pas à l’œil nu. Pourtant, il suffit parfois d’un détail oublié dans la déclaration de revenus pour voir s’envoler un crédit convoité. Salaires, pensions, loyers encaissés, allocations : chaque ligne compte, et certaines pèsent bien plus lourd qu’on ne l’imagine, surtout aux yeux d’un banquier qui ne laisse rien passer.
Derrière une addition qui semble anodine, la liste des revenus pris en compte pour décrocher un prêt immobilier réserve son lot de surprises. Un petit job en extra ? Parfois, c’est ce revenu discret qui fait pencher la balance et transforme un refus en accord. La face cachée du calcul mérite qu’on l’explore, quitte à bousculer quelques certitudes.
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Plan de l'article
Comprendre le taux d’endettement : un indicateur clé pour votre projet
Le taux d’endettement cristallise toutes les attentions dès qu’il s’agit de valider un crédit immobilier. Selon la méthode employée — classique ou différentielle —, il mesure la part des charges fixes (mensualités d’emprunt, pensions versées, loyer) rapportée aux revenus nets mensuels. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe la barre à 35 % des revenus nets : la plupart des banques s’y conforment désormais sans broncher.
| Élément | Pris en compte dans le calcul ? |
|---|---|
| Mensualité de prêt | Oui |
| Loyer (si locataire) | Oui |
| Dépenses courantes (alimentation, énergie …) | Non |
Votre capacité d’emprunt découle directement de ce fameux taux. Plus le taux d’endettement reste bas, plus la marge de manœuvre pour un nouveau prêt s’élargit. Les banques passent également au crible le reste à vivre — ce qui vous reste en poche une fois les charges réglées. Un reste à vivre jugé confortable peut ouvrir la porte à un financement dérogatoire, surtout pour celles et ceux qui affichent de solides revenus ou un patrimoine conséquent.
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- Allonger la durée des remboursements via un regroupement de crédits peut faire baisser le taux d’endettement.
- Booster son apport personnel ou mettre en avant des revenus locatifs augmente aussi la capacité d’emprunt.
Chaque banque applique son propre filtre, mais impossible d’échapper à l’arbitrage du taux d’endettement. Un taux trop élevé ? Le spectre du surendettement rôde, et le refus de prêt n’est jamais loin.
Quels revenus les banques prennent-elles réellement en compte ?
Les établissements financiers privilégient la sécurité. Pour calculer le taux d’endettement, seuls les revenus stables et réguliers passent la rampe : salaire net, pension de retraite, rente viagère, ou encore allocation d’adulte handicapé (AAH) constituent le socle. CDI, fonction publique, pensions à vie : ces revenus sont systématiquement intégrés. À l’inverse, une activité indépendante ou un contrat précaire (CDD, intérim) oblige la banque à calculer une moyenne, généralement sur trois années.
Les revenus locatifs sont précieux, mais l’institution bancaire ne retiendra que 70 % de leur montant brut, histoire de se prémunir contre les loyers impayés ou les logements vacants. Pensions alimentaires perçues ? Oui, mais à condition que leur régularité soit prouvée et bien documentée.
- Les primes contractuelles (inscrites dans le contrat de travail) peuvent être intégrées, là où les primes exceptionnelles ou variables restent sur la touche.
- Les aides sociales ponctuelles, indemnités professionnelles et heures supplémentaires sont systématiquement écartées du calcul.
La banque jauge la solidité des revenus en fonction de leur nature, de leur ancienneté et de leur pérennité. Les profils à revenus fluctuants, comme les entrepreneurs, voient leur dossier examiné à la loupe et la prudence prime.
Liste complète des revenus intégrés (et exclus) dans le calcul
Pour déterminer précisément la capacité d’emprunt, les banques s’appuient sur une liste stricte de revenus stables. Ce sont ces flux réguliers, traçables, durables qui alimentent le calcul du taux d’endettement.
- Salaires nets (hors primes exceptionnelles)
- Primes contractuelles mentionnées dans le contrat de travail
- Pensions de retraite et rentes viagères
- Allocations d’adulte handicapé (AAH)
- Revenus locatifs (retenus à 70 % pour parer aux imprévus)
- Pensions alimentaires perçues si elles sont justifiées par une décision de justice
- Revenus d’entrepreneur ou non-salarié (moyenne sur les trois derniers bilans fiscaux)
- Revenus issus de CDD ou d’intérim (moyenne sur trois ans, rarement valorisés à plus de 50 %)
Certains revenus, en revanche, restent systématiquement sur le banc de touche :
- Aides sociales temporaires (RSA, allocations chômage, aides ponctuelles)
- Primes exceptionnelles ou variables, non prévues contractuellement
- Heures supplémentaires et indemnités professionnelles
La prime d’activité n’est considérée que par une poignée d’établissements, et les revenus locatifs provenant d’investissements tout récents, jamais encaissés, ne comptent pas. Ce qui fait la différence ? La capacité à documenter et à prouver la régularité de chaque ressource. Le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui subsiste après paiement des charges fixes, reste un critère déterminant, bien au-delà du simple ratio d’endettement.
Pourquoi bien identifier ses revenus peut faire la différence lors d’une demande de crédit
Le nerf de la guerre, c’est la qualité des justificatifs de revenus transmis à la banque. Chaque euro stable, accompagné de ses preuves (bulletins de salaire, avis d’imposition, attestations de pension, relevés de loyers), renforce votre capacité de remboursement et sécurise votre dossier.
- Un dossier limpide, où chaque ressource est justifiée, maximise vos chances d’obtenir le financement souhaité.
- Classez vos documents pour distinguer clairement revenus réguliers et flux variables.
Trop d’emprunteurs négligent ce tri. Résultat : un revenu mal identifié ou jugé instable disparaît du calcul, et c’est tout le montant empruntable qui fond comme neige au soleil. Pour les profils aux revenus complexes — entrepreneurs, multi-actifs, investisseurs —, l’intervention d’un courtier s’avère souvent précieuse. Ce professionnel sait mettre en lumière chaque source de revenus, affiner le taux d’endettement et couper court aux réticences bancaires. Il valorise les éléments solides du dossier et négocie la prise en compte de recettes annexes.
Bien calibrer ses revenus et soigner son dossier, c’est ouvrir la porte à une capacité d’emprunt optimisée et à des conditions de crédit plus avantageuses. À l’arrivée, ce sont les profils les plus rigoureux et cohérents qui décrochent la palme, pendant que les autres restent sur le quai, à regarder passer les trains du financement.