La plus-value sur un bien immobilier est l’écart entre le prix de vente et le prix d’achat, chacun corrigé de certains frais. Hors résidence principale, ce gain est imposé à 19% d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.
Deux abattements pour durée de détention réduisent la base : l’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Voici comment calculer le montant exact, avec un exemple chiffré.
Calcul de la plus-value : prix de vente moins prix d’achat corrigés
Le point de départ est le prix inscrit dans l’acte de vente. Vous en déduisez, sur justificatifs, les frais payés au moment de la vente, comme les diagnostics obligatoires.
Le prix d’acquisition se majore, lui, de plusieurs éléments. Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et frais de notaire) comptent pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 7,5% du prix d’achat.
Les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration s’ajoutent aussi, sur factures ou au forfait de 15% du prix d’achat. Le forfait de 15% pour les travaux n’est ouvert que si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Plusieurs dépenses liées à la propriété méritent un regard à part : les frais liés à l’achat d’un bien suivent la règle ci-dessus, tandis que la taxe foncière relève d’un autre calcul, détaillé dans notre article sur l’impôt foncier.
Pour un logement ancien rénové dans le cadre du dispositif Denormandie, les travaux ne s’ajoutent au prix d’achat que sous conditions. Gardez les factures dans tous les cas : sans justificatif, seul le forfait reste possible.
Le calcul se fait donc en trois temps : on corrige le prix de vente, on corrige le prix d’achat, puis on retranche le second du premier. Le résultat est la plus-value brute, sur laquelle jouent ensuite les abattements pour durée de détention.
Les frais forfaitaires évitent de rechercher des factures anciennes. Si vos dépenses réelles dépassent ces forfaits, les justificatifs vous permettent de retenir le montant réel et de réduire ainsi la plus-value.
Taux de la plus-value immobilière : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Deux prélèvements distincts frappent la plus-value. Le premier est un impôt sur le revenu au taux de 19%, appliqué à la plus-value nette de son abattement.
Le second regroupe les prélèvements sociaux à 17,2%, calculés sur une base qui bénéficie de son propre abattement. Les deux bases diffèrent donc dès la sixième année de détention.
Avant tout abattement, le taux global atteint ainsi 36,2%. Les logements sont concernés lorsqu’ils ne constituent pas votre résidence principale : l’exonération de la résidence principale fait l’objet d’un article à part, que nous ne reprenons pas ici.
Abattements pour durée de détention : le barème année par année
La durée se compte depuis l’acte d’achat jusqu’à l’acte de vente. Cette période détermine le nombre d’années d’abattement, donc le montant de l’impôt.
Aucun abattement n’est accordé pendant les cinq premières années. Il court ensuite à partir de la sixième année, avec un rythme propre à chaque prélèvement.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0% | 0% |
| 6e à 21e année | 6% par an | 1,65% par an |
| 22e année | 4% | 1,6% |
| 23e à 30e année | exonération | 9% par an |
| Au-delà de 30 ans | exonération | exonération |
Concrètement, l’exonération d’impôt sur le revenu s’obtient après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux, eux, disparaissent à l’issue de la trentième année.
Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées
Une taxe supplémentaire s’applique quand la plus-value imposable dépasse 50 000€. Son taux va de 2% à 6% selon le montant du gain.
Le formulaire 2048-IMM-SD contient le tableau qui permet d’établir cette surtaxe. En pratique, le notaire la calcule lors de la vente, et vous n’avez pas à la chiffrer vous-même.
Cas où la plus-value n’est pas imposée
Plusieurs situations évitent l’impôt, en partie ou en totalité. Voici celles que la loi prévoit pour un bien autre que la résidence principale :
- Un prix de vente de 15 000€ ou moins : le bien est exonéré, quelle que soit la durée de détention.
- Le remploi du prix dans l’achat ou la construction d’une résidence principale sous 2 ans, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente. Cette option ne sert qu’une fois et doit figurer dans l’acte de vente.
- La qualité de retraité ou de titulaire de la carte mobilité inclusion, sous plafond de revenu fiscal de référence : 12 793€ pour la première part, plus 3 428€ par demi-part supplémentaire.
Ces plafonds sont ceux de 2024, appliqués aux cessions de 2026. Une condition d’IFI s’ajoute dans ces deux derniers cas : il ne doit pas avoir été dû pour l’avant-dernière année précédant la vente.
Abattements exceptionnels pour une vente en zone tendue ou en opération d’urbanisme
Un abattement exceptionnel de 70% s’applique à la plus-value d’un bien situé dans une opération d’urbanisme ou de revitalisation. Il peut monter à 85% lorsque les logements sociaux ou intermédiaires représentent au moins la moitié de la surface construite.
Dans les zones A, A bis et B1, l’abattement est de 60%, avec le même plafond de 85% sous la même condition. Il faut que la promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027.
Cette règle change le calcul de fond en comble : avant de signer une promesse, vérifiez donc auprès du notaire si l’adresse du bien ouvre droit à cet abattement.
Déclaration et paiement : exemple chiffré d’une revente
Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration et règle l’impôt directement à partir du prix de vente. Vous reportez ensuite le montant sur votre déclaration de revenus, l’imposition étant établie en totalité pour l’année de la vente.
Prenons un appartement acheté 200 000€ et revendu 280 000€ après 12 ans de détention. Les diagnostics obligatoires ont coûté 600€ au vendeur.
Le prix de vente retenu est de 279 400€. Le prix d’achat est majoré de 15 000€ de frais d’acquisition au forfait de 7,5% et de 30 000€ de travaux au forfait de 15%, soit 245 000€ au total.
La plus-value brute s’établit à 34 400€. L’abattement pour 7 années de détention (de la 6e à la 12e) est de 42% pour l’impôt (6% par an) et de 11,55% pour les prélèvements sociaux (1,65% par an).
La base d’impôt sur le revenu est donc de 19 952€, soit 3 791€ à 19%. La base des prélèvements sociaux est de 30 427€, soit 5 233€ à 17,2%.
Au total, ce vendeur règle environ 9 024€ de fiscalité sur un gain brut de 34 400€. La plus-value restant sous 50 000€, aucune surtaxe ne s’ajoute.
La durée change vite le résultat. Avec le même bien revendu après 22 ans, l’abattement atteint 100% pour l’impôt sur le revenu et 28% pour les prélèvements sociaux, soit une base de 24 768€. Les prélèvements sociaux se limitent alors à 4 260€, et l’impôt sur le revenu tombe à zéro.
Un an de détention supplémentaire réduit encore la base, tandis qu’une vente avant la sixième année ne bénéficie d’aucun abattement. Vérifier la date de l’acte d’achat avant de fixer celle de la vente reste donc le geste le plus rentable.
